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百城房价连涨8个月 11股受益  

2013-02-03 18:57:15|  分类: 个股掘金 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  百城房价环比连涨8个月

  中国指数研究院2月1日发布数据显示,1月全国100个城市新建住宅平均价格为9812元/平方米,环比上涨1%。这是自去年6月以来,连续8个月保持上涨。从同比数据看,百城房价比去年1月上涨1.2%,连续两个月同比上涨。

  在该机构统计的100个城市中,上月有64个城市的新建住宅价格环比上涨,其中,泉州、郑州、绍兴、常熟、淮安的涨幅均超过3.5%。35个城市房价环比下跌,1个城市房价环比持平。

  数据显示,今年1月,十大城市住宅均价为16417元/平方米,环比上涨1.61%,高于百城平均水平。其中,北上广深四大城市的环比涨幅均超过2%。

  中国指数研究院表示,在经济企稳回升、政策稳中趋松、市场信心恢复、各方预期乐观的大环境下,今年首月百城住宅价格延续2012年末的上涨态势,且涨幅扩大。其中,以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市涨幅更为突出,这也是百城房价涨幅扩大的主要原因。(中国证券报)

  1月百城房价环比涨幅超预期 近两年来首次突破1%

近两年来涨幅首次突破1% 专家认为人口流入的中心城市楼价将保持上涨

  在一线城市中,北上广深四大城市均价全面上涨,环比涨幅均超过2%。此外,北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米,环比上月上涨1.61%,与上年同期相比上涨2.84%,大大“跑赢”百城平均价格指数上涨的速度。

  楼市传统“淡季”不淡,价格升幅明显。近日,中国指数研究院发布了2013年1月份百城住宅价格指数报告。报告显示,当月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米,环比2012年12月上涨1.00%,也是近两年来涨幅首次突破1%,该指数自2012年6月止跌后,已经连续第8个月环比上涨。

  均价刷新25个月纪录

  前日晚间,保利地产(行情 股吧 买卖点)副总余英就发微博猜测,“明天百城价格指数发布,传言房价涨幅将超预期”。

  近日,1月百城住宅均价出炉,环比涨幅25个月以来首次突破1%,也是去年6月百城房价止跌后连续第8个月环比上涨。此外,9812元/平方米的百城住宅均价也刷新25个月以来的均价纪录。

  根据报告显示,在纳入统计的全国100个城市中,有64个城市环比上涨,35个城市环比下跌,1个城市持平。与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数减少8个,其中跌幅在1%以上的有21个;本月环比上涨的城市比上月增加7个,其中涨幅在1%以上的有38个,较上月增加12个。

  一线城市涨速“跑赢”全国

  记者在报告中发现,一线城市全线上涨的格局已经形成。在一线城市中,北上广深四大城市均价全面上涨,环比涨幅均超过2%。此外,北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米,环比上月上涨1.61%,与上年同期相比上涨2.84%,大大“跑赢”百城平均价格指数上涨的速度。

  而从同比来看,十大城市平均价格上涨2.84%,连续第3个月上涨,涨幅扩大1.78个百分点。

  而非一线城市的房价则出现了分化。住宅价格环比2012年12月上涨的64个城市中,涨幅居前十位的城市依次是:泉州、郑州、绍兴、常熟、淮安、赣州、衡水、石家庄、江门、东营,10个城市涨幅均在3%~4%之间。其中,泉州住宅均价涨幅高达3.96%。

  而房价环比下跌的城市也是以三、四线城市为主,其中跌幅居前三位的是南宁、张家港、海口,跌幅均超过3%,三亚、温州、惠州等供过于求明显的城市也录得较大跌幅。

  一月份本是楼市淡季,全国楼价却出现大幅上扬,对此,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市,导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买,短期内导致市场放量增加,市场成交均价结构上持续走高。“在2013年鼓励改善型需求入市,在市场基本面开始出现逐步好转的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。”

  而对于目前存在的房价分化,经济学家金岩石在1月底举办的“广州新城市发展论坛”上曾经向记者表示,随着城市化发展进程,京津城市圈、长三角城市圈与珠三角城市圈的规模将越来越大,这些地区的楼价也会越来越高,而一些被边缘化的三、四线城市楼价则会出现暴跌,变成“鬼城”。

  金岩石表示,伴随着高铁网的形成,城市人口会大量外流到大都市圈,许多城市会变成空心城,而中心城市带动周边房价继续上涨。“人口流入的区域可以投资,人口流出的区域,未来人口还会加速流出。”金岩石由此判断:房地产(行情 专区)投资开始进入一个高风险的时代。楼市调控将促进房地产行业重组,中小开发商被迫离开,从而强化了开发商的能力,能够活下来的开发商,具有更强的议价能力,所以现在房价开始跌的城市会继续跌,而现在房价居高不下甚至平稳上涨的中心城市未来仍然保持继续上涨的趋势。(新华网)

  财税专家称房产税试行对房价调控效果不明显

  1月27日,房产税在上海、重庆试点满两年。房产税试行期间积累了哪些经验?房产税未来走向如何?

  就此,中国经济时报记者采访了首都经济贸易大学财政税务学院税务系主任刘颖。

  房产税试行对房价调控效果不明显

  中国经济时报:房产税试行两年来,关于这一改革的相关讨论不断。在你看来,房产税试行两年的成效如何?

  刘颖:重庆、上海两地试点模式存在差异,最终效果肯定会有差别。从宣传的角度说,上海试点很成功,但并未公布具体数据,没有数据来支撑。公布出的数据都是开征房产税后房产税的总额,这实际是把对居民住房征税的数据和经营性房屋如工厂、车间等这些本就征收房产税的数据加在一起的。

  重庆在数据公开方面比上海要好,公布了部分数据。同时,重庆在开征房产税后,确实对房地产商有引导作用。房地产商在盖房时增加中小户型供应量,高档住房交易量下降,这是有数据支撑的。

  我个人认为,房价现阶段基本都是行政控制,房产税对房价控制没有多大作用。

  两年试行对未来改革有借鉴意义

  中国经济时报:房产税试行两年间,你认为积累了哪些经验?

  刘颖:整体来看,无论上海还是重庆,税收应有的效果如增加政府税收、支撑当地建设与调控市场两方面,效果均不明显。但从整个税制改革和税制设计角度来看,这两年试行确实有些经验对未来改革有一定借鉴意义。

  一是房产税本身具有非流动性,税源固定,可以成为地方税、财政收入稳定来源。

  二是不能因为房产税是地方税的稳定来源,就只为增加收入而征税,应为公平而征税。但要注意,房产税在调节收入分配上应该有作用,只是在试点过程中没有发挥出来。

  三是房产税一旦开征对资源配置有一定作用。因为,开征房产税会增加房产的持有成本。

  四是对房产税的技术操作和制度设计方面都有帮助。比如,对房产税的数据能否把握,对税源能否控制等都需技术方面的进一步加强。

  从税收层面来看,如各地都开征房产税,老百姓会进行比较,利益平衡值得思考。

  在政府执行能力方面,过去对房屋征税都是针对企业经营单位征收,现在房产税改革是要针对居民住房。对居民住房征税会带来一个敏感性问题,就是中国现在的税收格局带有蒙蔽性,业内人士称为“税收蒙蔽”,比如去商店买东西,我国的价签里已含税,但是老百姓看不到。在美国或欧洲一些国家购物,税和价格是分开的,商品标签上的价格只是商品价格,购买还要另付税。这样做就增加了纳税人的纳税意识。

  房产税是对老百姓直接征收,老百姓纳税人意识增强后对政府财政透明度要求就会极大增加。到时,就要看政府是否有公开政府财政收支的决心。

  未来房产税制度如何设计

  中国经济时报:你认为未来房产税走向如何?

  刘颖:房产税推行是大势所趋,但纳税人的面不会很广。我国现阶段税收是“间接税”和“直接税”双主体。 “间接税”蒙蔽性强,最终都转嫁给消费者。 “直接税”谁交税谁就负担税款。 “间接税”讲求效率,但不够公平,“直接税”公平性较强。

  细看每年“两会”报告会不难发现,我国是“间接税”一家独大,“直接税”所占比重非常小。而在房地产交易过程中大量都是 “间接税”,在持有过程中要征房产税就是 “直接税”。国家今后不断加大“直接税”才能增强税制公平性。

  现阶段,个人所得税地位在下降,房产税在整个税制结构中有所提升,从理论角度来说,税收制度公平性也会加强。实践上,虽然在交易环节交的税种很多,如营业税、土地增值税、印花税等,但老百姓购买后居住却没税了,这样不合理。

  从税制完善实践和理论来看,对老百姓的住房应该是征税的。值得强调的是,我国的结构性减税,并非所有税都减,而是有减有增。在我看来,有两个税是要增的,如个人住房房产税与高档消费品的消费税。(中国经济时报)

  消息人士称决策层对房价上涨忍耐程度不会超10%

  房价上涨挑战政策忍耐度:10%或是上限?

  继去年四季度的“翘尾”之后,1月份的楼市依然高烧不退。

  最新的数据显示,北京1月二手房房价突破3万,同比上涨36%,上海1月商品住宅累计成交面积为88.6万平方米,有望迎来限购前的水平,深圳、广州1月的成交量或也将达到历史成交高峰。

  在市场持续回暖的背景下,有关调控升级的担忧又喧嚣甚上,上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,一线城市楼市调控不升级,房价将失控,并预测,今年3月份-5月份将是新政祭出的窗口期。

  对此,一位接近住建部的人士介绍,目前来看,坚持现有的调控政策可以确保整体市场的稳定,如果房价出现波动、暴涨,不排除会出台储备的调控手段。

  一位接近决策层的专家告诉记者,今年房价暴涨的可能性不大,政府会允许房价小幅上涨,结合通胀率、收入增幅以及国家年度经济增长目标等判断,预计决策层对于房价的忍耐度不会超过10%。

  房价呈区域性差异

  在全联房地产商会执行会长、华远地产(行情 股吧 买卖点)董事长任志强看来,年内房价上涨将成为大概率事件。

  一方面,和房地产最为密切的货币政策将在2013年趋稳,经过去年下半年的热销,多数房企的资金压力有所缓解;另一方面,受2011年三季度以来商品房屋新开工面积增幅下降的影响,2013年商品房新增供应增长将会下降,市场供需矛盾将高于2012年.

  不过,任志强判断,房价上涨将存在区域性的差异,东部的一二线城市房价上涨的概率将高于中西部地区的城市。

  根据RECIO工作室1月19日发布的最新报告提供的数据,2005年-2012年,东部地区房地产投资比重由66.18%下降为56.5%;中部地区由17.02%上升到21.9%,西部地区由16.80%持续上升到2012年的21.59%。

  与此同时,从土地购置面积分化上来看,2012年,东部地区土地购置面积同比减少24.8%,增幅减少30个百分点;中部地区土地购置面积同比减少17%,增幅减少15%。西部地区购置土地面积同比减少12%,增幅减少15%。

  另外,从区域房地产开发竣工套数来看,2010年,东、中、西部住宅竣工套数分别为344万套、215万套和162万套;而在 2011年,这一数字为,4.47亿平方米、3.07亿平方米、2.71 亿平方米。

  再结合2012年东、中、西部地区商品房销售面积分别为46648.7万平方米、26917.1万平方米、24901.8万平方米,分别同比增长6.4%、2.1%、-5.5%,东部地区商品住宅销售面积增幅比去年同期增加6.4 个百分点,中部和西部地区商品住宅销售面积增幅分别比去年同期减少7.2个和11.2个百分点。

  任志强表示,综合(行情 专区)数据下,东部一线城市由于城市化进程较高,住房需求量大,供需缺口要高于中西部城市,照此判断,2013年,东、中、西部城市的房价上涨将存在阶梯形差异,其中一线城市的房价上涨压力将最大。

  实际上,继去年12月一线城市房价环比、同比双双上涨之后,1月份四大一线城市也呈现“量价齐涨”的趋势。

  杨红旭判断,北京率先出台量价齐稳的调控目标,并释放调控升级的信号,也有提前稳定楼市预期的意义,预计将成为样本,引起其他城市的示范,在此背景下,预期楼市调控将在今年3月份左右迎来新一轮升级。

  上涨10%或是决策层忍耐度

  然而,在北京中原地产市场总监张大伟看来,2012年楼市虽然回暖趋势明显,但也是基于2011年的调控效果,比对2009、2010年的市场,2012年的楼市依然属于温和回暖,并没有出现大幅反弹的情况。

  上述接近决策层的专家亦判断,目前来看,祭出新的调控政策可能性不大,除非房价暴涨10%-15%。

  RECIO工作室1月19日发布的最新报告也显示,房价暴涨、失控的可能性不大,目前限购政策在坚持现有调控政策的基础上,供需虽有缺口,但年初的市场供应量仍旧较充裕。

  与此同时,包括北京在内的多地都在积极补课,国土部也将在今年加大普通商品房供地力度,并将督查供地率。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,房地产需求并不是一个稳定的数字,并直接受预期影响,而预期并非是实际的需求,一旦货币等相关政策发生变化,就将改变购房者预期,导致市场需求或集中观望或集中释放。

  张大伟表示,部分城市尤其是一线城市的确存在房价上涨的压力,除了严格执行现有的限购政策,也需要尽快改变房价长期上涨的心理预期,建议出台调控的中长期规划,明确实施效果的时间表。

  上述接近住建部的人士透露,目前楼市调控仍以稳为主,并将积极的研究楼市调控的长效机制,预计今年3月份将会召开全国城镇化工(行情 专区)作会议,届时将会定调新的城镇化目标和路径,房地产调控也将根据城镇化的相关情况予以完善。

  秦虹认为,高房价不适合城镇化路径的发展,未来微调的方向包括首次置业的门槛或将降低,促进城镇化进程,与此同时,抑制投资投机性的政策将成为常态,或将被强化,以确保城镇化进程下的资源分配等。(21世纪经济报道)

  房地产:个股盈利预期上调 看好5类公司

  2013 年是总量增长、结构分化的一年。低利率环境将支持投资的回升和经济的缓慢复苏,对房地产行业来说,将促进实体市场需求和降低企业资金成本,在此基础上,板块总体亦将呈现缓步上行走势。另一方面,今年区域供求关系分化加剧,局部房价上扬压力凸显,结构性调控政策也将较去年密集,分时段的板块收益也将出现较大分化。我们建议淡化估值波动,精选个股投资,首选秉持高周转策略的行业龙头和成长性区域公司,同时我们也看好与政府共赢的复合开发型公司,以及资源型企业的波段性机会。

  支撑评级的要点

  新型城镇化与总需求。延续12 月8 日的报告,我们分析了新型城镇化将在未来8 年提供5%的复合需求增长,而环渤海、广东、长三角、和中部的河南、湖南、安徽、江西,以及西部的川渝等省市是人口流动的主要方向。

  预计全年需求和投资总量增速提高。我们预测今年商品房销售额和投资额增速将较2012 年的10.0%和16.2%提高至12.2%和17.1%,呈现温和增长走势,房价亦继续缓步上扬,涨幅预计为6.86%,低于12 年水平。

  区域供求状况分化明星。全国范围的供应量充足,但北京、广州、南京、苏州、重庆主城、福州、厦门等一、二线城市12-13 连续两年供不应求,上海、杭州也将在13 年出现供给不足。供给不足阶段集中体现在2、3 季度,至年末随着上年4 季度的一、二线城市购地放量小幅缓解。

  从严调控与制度建设。针对区域分化应有区域针对的结构性调控,限购、差别化信贷、提征差别化交易税将是从严调控主要手段。2013 年制度性建设方面:通过房产税改革增加房产持有成本,通过土地改革减小城乡剪刀差、缓解土地供求矛盾,将是新一届政府执政之初最值得关注的两项涉房改革,长期意义重大。

  企业战略演变。2012 年行业集中度加速提升源于资金和土地的两大资源的不平衡分布,2013 年集中化浪潮不可逆转。大企业追求周转和规模增长,中小企业则必须作出差异化的战略选择,从规模或利润优先、重资产或轻资产、以及复合开发等战略中找到适合的生存空间。

  投资评级和建议

  全年板块的走势我们判断为整体小幅上行态势,年中时段波动加大。地产板块在常态调控下的估值天花板存在,年度主要上行动力为个股盈利预期上调,和销售超预期以及政策风险释放等乐观情绪下的估值小幅提升。不同时间阶段的收益分化加大,建议淡化行业估值波动,精选个股。

  我们长期看好快周转的规模扩张型公司,尤其是万科、保利地产、招商地产(行情 股吧 买卖点)等已完成全国扩张的龙头房企,以及荣盛发展(行情 股吧 买卖点)金科股份(行情 股吧 买卖点)中南建设(行情 股吧 买卖点)等区域性高周转公司;同时,我们看好华侨城、华夏幸福(行情 股吧 买卖点)等公司独特的竞争优势和可持续的盈利模式;另外,资源类公司今年可能拥有土改红利和良好的销售弹性,其中我们建议关注苏宁环球(行情 股吧 买卖点)新湖中宝(行情 股吧 买卖点);预期经营拐点的企业如南国置业(行情 股吧 买卖点)等,我们也将给予关注。

  (中银国际)

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