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全国百城房价连续第10个月上涨 北京涨幅达22.14%  

2013-04-01 22:15:42|  分类: 社会大观 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  百城房价连续10个月上涨
  来自中国指数研究院的数据显示,2013年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米,环比2月上涨1.06%,自2012年6月连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。其中,84个城市环比上涨,16个城市环比下跌。在上月房价环比上涨的城市中,湛江、厦门、石家庄、郑州、柳州、北京、苏州、南宁、营口、烟台位居前十,这些城市新建住宅价格涨幅在2.3%-4%之间。温州、金华、三亚、江门、昆明等地跌幅居前。
  同比来看,3月百城住宅价格同比上涨3.90%,连续第4个月上涨且涨幅扩大1.42个百分点。其中,有75个城市住宅价格同比上涨,比上月增加17个,菏泽涨幅为16.30%,位居百城首位,乌鲁木齐、广州等6个城市涨幅在10%-15%之间。
  从十大城市的数据来看,2013年3月十大城市住宅均价为16803元/平方米,环比上月上涨1.25%。其中,北京、广州、深圳涨幅超过2%。中国指数研究院认为,3月以来,“两会”召开期间有关房地产调控政策升级的争论不断出现,北京、上海、深圳等地赶在月底出台“国五条”细则,贵阳等地公布房价控制目标,但二手房交易从严征收20%个人所得税如何执行、二套房首付和利率提高等具体问题未完全明确。在政策走向不明的背景下,大量购房者赶“末班车”入市,多个城市二手住宅交易量井喷,担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。
  另一方面,开发企业借助“金三银四”的传统旺季,紧抓“国五条”执行时间差,部分楼盘收紧或取消原有优惠政策,价格继续上扬。多数分析人士认为,随着调控细则的陆续落地,未来市场成交量将降至低位,房价走势将趋缓。(.中.证.网)

  中行国际金融研究所报告:房价不会下降
  中国银行国际金融研究所发布季报称--
  中国银行国际金融研究所近日发布季报称,从短期来看,新国五条可能迫使房地产市场作出初步调整,整体上呈现"量滞价稳"态势,不至于令房地产价格下降;从中长期来看,它更不会使房地产价格发生根本逆转,积聚在此领域的泡沫因素很难被彻底挤出。
  受宏观经济面基本平稳、信贷环境相对宽松、各地住房政策微调和居民预期改变等多重因素影响,2013年1季度房地产市场出现了"V"型反转,部分地区出现了偏热苗头。
  在销售全面回暖、资金紧张局面缓解等因素作用下,房地产投资快速回升。前两个月,房地产开发投资累计完成6700亿元,同比增长22.8%,高于2012年平均18%的增长速度。
  同时,房价快速上涨。2013年前两个月,房地产销售出现了"V"型反转,商品房累计销售面积1.05亿平方米,同比增长49.5%。与去年同期14%的负增长相比,房地产销售出现了大幅反转。百城住宅平均价格连续9个月环比上涨且涨幅不断扩大,今年2月,百城住宅平均价格已上升至9893元/平方米,创历史新高。
  另外,受信贷可贷资金改善、刚性需求支持和外商对中国房地产市场信心恢复等因素的影响,近期房地产开发资金来源状况也明显改善。前两个月,房地产开发资金来源增长33.7%,比上年末加快21个百分点。其中,个人按揭贷款和国内贷款增长最快,增速分别达到58.8%和26.4%,比上年末分别加快了37.5和13.2个百分点。
  房地产销售市场的升温也带动了全国土地市场的活跃。2013年2月末,土地购置面积为3813万平方米,同比下降18.6%,但降幅比上年末下降了0.9个百分点。同期,土地购置单价达到2409元/平方米,为历史最高水平。
  为给不断高涨的楼市降温和防止泡沫的膨胀,2月份,国务院出台了新国五条。其中要求,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。最引人瞩目的条款则是:"税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。"
  中国银行国际金融研究所认为,随着各地政策细则的出台、恐慌性情绪的逐步消退、刚性需求的平稳释放,房地产市场将由一季度的"量价齐涨"转向二季度的"量滞价稳"。三季度,随着供需双方对政策的逐步消化,房地产市场将试探性下挫,成交量可能萎缩。整体而言,他们维持2013年房地产销售呈现"前高后低"的观点。
  该所负责人比较了新国五条和2010年国十条发现,两者在出台背景上相同,都是为了防止房价快速上涨和"普涨"形势蔓延;在调控思路上类似,政策重点均强调"抑需求、促供给";在着力点上相同,都主要以"需求管理"为调控手段,通过继续执行限购、限贷政策和加大交易环节税负来抑制需求。但是新国五条却更为激进、更强调预期管理,两者的宏观环境也不同。
  "国十条出台时,宏观经济由于大规模财政货币政策的刺激,整体处于V型反转阶段。当前新国五条出台,宏观经济正处于弱复苏、中低速增长之中,政府对经济增速降低的容忍能力增强。"他说。
  中国银行国际金融研究所预计,从短期影响看,房地产在二季度会作出初步调整,整体呈现"量滞价稳"态势。这主要是由于新国五条会显著增加二手房交易成本,二手房的销售量会受到较大影响。但在目前整体供小于求的情况下,需求会转向新房市场从而促使新房交易量上升。交易量的"一降一升"使得整体交易量未必下降。交易量的迟滞,再加上价格的固有黏性使得价格难以下降。此外,从历年房地产调控政策出台后房价调整的反应看,其并不表现为绝对价格的下降,而仅是上涨速度的相对放缓。
  从中长期影响看,新国五条不会使房地产市场发生根本逆转。报告给出的理由是:第一,房地产供给结构发生了改变,更多的需求不得不涌向新房市场,加大房价上行压力。第二,住房投资投机需求不减,房地产市场升温压力依然存在。第三,新国五条仍没有对滋生房地产泡沫的制度性因素进行结构性改革,例如,土地财政问题,金融体系不完善导致房地产承担储蓄和投资工具问题,因此,房地产泡沫很难被彻底挤出。(.中.国.青.年.报 .董.伟)
  

  地方版国五条细则出台 多地信贷留后手
  楼市调控"国五条"细则出台期限已到,各地方版执行细则相继出台。
  尽管调控的大框架都来源于3月1日国务院出台的"国五条"细则,但细读之下,各地执行细则松紧不一。其中,北京和上海相对最严,北京规定单身人士禁买二套房,进一步提高二套房贷首付比例,上海要求强化二套房的贷款资格审查。厦门、大连等许多城市并没有出台执行细则,只公布了房价控制目标;深圳等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。
  昨日(3月31日),链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者,除了"20%差额个税"无悬念落地外,北京限购政策再次升级,这两条核心条款将在住宅市场引发明显波动。
  控价:涨幅有限制/
  北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标--新建商品住房价格与2012年相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型住房价格,逐步将其纳入限价房序列管理。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《每日经济新闻》记者,北京规定的"稳定",严格意义上指不涨价,不过微涨也可接受。2011年北京提出房价"稳中有降",当时所指的普通房是包括保障房的,而这次不包括保障房的所有新建商品住宅,故实现难度大于前一次。
  北京要求对报价明显高于项目前期成交价和周边在售项目价格,且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中,实际销售价不得高于申报价。
  上海版"国五条"细则设定的房价控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
  业内人士指出,上海这个表述有打"擦边球"的嫌疑,同样是要求"稳定",北京并无其他指标作为参考,而上海所参考的居民人均可支配收入增长等目标一般会超过10%,这就为房价上涨预留了空间。
  合肥给出的房价控制目标是:房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
  "按照这一目标,合肥市今年的房价上涨不能超过8%,完成目标并不太难。"上述业内人士称。
  限购:北京最严厉/
  "京十九条"称,从3月31日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。
  上海在限购方面并没有太多新的表述,只是重申各部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程。
  关于购房资格,北京也作了严格规定:对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭,不予以办理产权登记手续,家庭承担相应的法律责任,并且5年内不得在本市购买住房。据初步测算,北京新限购政策实施后,可挤出5%~10%的购房需求。
  "北京等城市的细则中,针对新建住宅市场的调控力度超过二手房,其他城市也都明显加强对预售的监管。"中原地产研究总监张大伟说,如果政策持续严格执行超过6个月,房价下调幅度有可能超过20%。
  征税:"20%"是关键
  尽管各地方版细则的宽严程度不一,但在此前争议诸多的二手房交易环节个人所得税征收上,似乎没有太多异议。此前,该税收多数是按照房屋交易额的1%来征收,而此次严格按照差价的20%征收。
  中原地产测算结果显示,以一套目前总价200万元的普通二手房计算 (非5年内唯一住房),之前个税为2万元,而房主原购房值50万元,新政后按照差额的20%计算,应缴个税30万元。个税增加28万元,相当于房屋总价的14%。
  围绕二手房交易个税如何征收,本次北京版执行细则表述得十分清晰。即对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。
  不过,对于此前广为流传的分层次征收标准,该细则并未涉及。
  上海和重庆的表述也类似,但是没有明确在无法核实房屋原值时如何征收。
  信贷:多地留后手
  除了税收,另一个直接影响改善性需求的是信贷。各地在二套房信贷政策上的表述都遵循了国五条细则的要求。北京规定:中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上,根据本市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
  根据链家地产市场研究部统计,目前二手住宅成交中商贷的比重为23.5%,其中约两成为二套房贷款。
  同时,由于近期公积金政策调整,"认房又认贷"的标准与商贷基本一致,大部分换房的购房者都只能按照二套房标准来申请贷款。
  张大伟认为,北京等城市的政策将立竿见影,楼市会出现量价齐跌,而且叠加已经在逐渐落实的房产税、产权登记,楼市调控的力度不亚于2011年。
  上海则规定,继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策;严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。
  不过,上海和重庆等地都留了"后招"。上海称,金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估,做好预案,并根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。(每日经济新闻 胡健)

  人民日报:楼市为何越调越涨 不能只看眼前
  只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化,楼市“越调越涨”的现象才会消失,人们的预期才会合理,调控的行政成本也将大大降低
  自广东出台楼市“国五条”调控地方细则后,北京、上海也均在3月底出台了相关细则。楼市“高温”地区调控细则的如约落地,对于下一步楼市的全局走向,具有方向标式的引领作用。
  地方版细则,既是对楼市调控的具体实施依据,也反映着地方对于中央楼市调控政策的执行力。粤、京、沪等地方版细则,都突出强调了“国五条”的调控逻辑,体现了中央和地方的一致态度。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税、进一步提高二套房贷首付款比例等要求,成为地方版细则中的高频词句,就证明了这一点。
  加强税收对于楼市的调控作用,是本轮调控最显眼的一点。如何凸现税收的导向性,又体现税收应有的公平性,是地方细则中必须考量的重点。保证税收公平,需要以较为完善的个人住房信息系统和较为公允的房屋价值评定为前提。京、沪版细则中都明确规定,能核实房屋原值的住房转让所得征收20%个税,就体现了对于征税导向性和公平性的双重考量。
  此外,地方版细则还兼顾到了因楼市调控而引发的社会反应。过多集中于楼市的财富聚集效应,决定了楼市调控政策的效应不会只局限于行业内部,而往往会引起较大的社会反响。近期一些地方出现的抢过户热、假离婚热,主要原因就是为了规避炒楼新增的税收成本。京版细则明确规定禁止京籍单身人士购买二套房,要杜绝的就是因楼市调控引发的不良社会效应。
  地方版调控细则出台后“疗效”如何?不同的人会有不同的看法,这其实很正常。一方面,楼市聚集了太多的利益诉求,决定了判断标准的不统一;另一方面,楼市调控既不能完全靠行政命令完成,也不能完全靠市场自发秩序调整。如何在政府和市场中寻找到最佳交集点,从而达到双方意愿的平衡,需要长期探索。从这个角度说,楼市调控的“疗效”非一日之功能够完全显现。
  但有一点可以肯定,从中央到地方的一系列明确举措,表明抑制楼市非理性因素的政策环境将长期存在。因此,重要的问题在于,在政策环境非常明确的情况下,为什么楼市时常反复,甚至出现“越调越涨”的现象?
  根本原因不在于楼市调控的方向、节奏,或某一调控环节的细则是“松”还是“严”,而在于与楼市相关的基础性制度中,存在着鼓励楼市非理性因素生成的驱动力。比如,过度依赖土地财政,致使土地的开发使用权过于集中,在这种情况下,土地的价格发现无法由市场完成,这最终体现到楼价的昂贵中;又如,楼市具有过强的货币反应,社会资金投资渠道的狭窄,又进一步增加了楼市对资金的吸引力,导致楼市价格往往受到流动性的哄抬;再如,地区发展的不平衡,造成了人力和资金的不均衡流动,也导致了一线城市和其他城市楼市的寒暑不一,热的更热,冷的更冷。
  事实早已表明,让楼市真正健康起来,不能只靠技术性调控。技术性调控的效果只能是阶段性的,对市场泡沫的去除也难以巩固。只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化,楼市“越调越涨”的现象才会消失,人们的预期才会合理,调控的行政成本也将大大降低。(.新.华.网)
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