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北京首例20%个税疑造假:阴阳合同避税20余万  

2013-04-27 22:58:17|  分类: 社会大观 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  在实施20%个税政策达5年的广东东莞,通过阴阳合同规避20%个税的现象屡见不鲜。在北京,阴阳合同也成为避税手段之一。
  但是,由于近几年北京房价涨幅巨大,即使采用阴阳合同,很多二手房所要缴纳的20%个税仍然很可观,动辄需要几十万元。从最近的成交案例看,这笔费用几乎全由买方承担,导致有税的房子乏人问津,成交量大降。
  “税费由卖方承担才是正常的情况,当供需平衡之后,买方才不会像现在这样被动。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。
  阴阳合同避20多万个税? 
  日前,央视报道北京出现首批缴纳20%个税的案例。报道称,北京丰台区大成南里小区的一套二手房,房屋总面积为127平方米,成交价280万元,业主购买时的价格为140万元,此次交易获利140万元,所缴纳的个税数额为140万元的20%,也就是28万元。
  按照这个价格计算,成交的这套二手房单价仅为22040元/平方米。然而,据本报记者调查,目前该小区及周边楼盘二手房的均价在30000元/平方米左右。这套缴纳了20%个税的二手房价格与市场价相差甚远。
  对于22040元/平方米的成交价,该小区附近中介工作人员均向记者表示:“目前这个区域不可能有价格这么低的房子,这个价格应该不是实际成交价格,而是网签价格。”
  “网签价格”是根据住建委制定的过户指导价进行网签。据上述中介工作人员介绍,大成南里及附近区域的过户指导价约在18000元/平方米。按照过户指导价进行网签,即签订“阴阳合同”,可以减少20%个税所产生的税费。
  按照目前大成南里二手房均价约30000元/平方米计算,该套127平方米的二手房总价为381万元,应当缴纳差额241万元的20%个税,为48.2万元。目前所缴纳的税费比应缴数额少20余万元。
  自2011年底北京市二手房过户指导价调整之后,过户指导价根据情况每季度调整一次,指导价并不公开,现在中介所介绍的指导价是其根据签约价格推断出来的。二手房网签的价格不得低于该区域的过户指导价。过户指导价均低于实际成交价,如花园桥附近二手房均价为50000元/平方米,而过户指导价据区域内中介介绍约为28000元/平方米。即使按过户指导价来计算,该区域一些60平方米小户型的老房子税费也超过20万元。
  不少中介对本报记者表示,过户指导价在不断地向上调整,加之当时买入的价格比较低,税费仍然动辄数十万元。即使通过阴阳合同可以减少缴纳的数额,也难以成交。
  “买方缴税是北京二手房市场的潜规则,业主一般不出这笔钱,全部由买方承担。我们现在一般不会向客户推荐有税的房子。部分有20%个税的房屋业主表示愿意适当降价,但是降价的幅度不到需缴纳个税的一半,因此有税的房子基本上无人问津。”北京丰台区长安新城中介门店的工作人员告诉记者。
  链家地产分析师张旭表示:“从链家中介门店反映出来的情况看,目前成交的需缴纳20%个税的房子极少。”
  新增房源大跌五成
  目前,中介主推的房源均为“满五年且唯一”,不涉及20%个税。
  “现在我们推荐的基本是无税房源,房子有税的业主现在挂牌的也比较少,拿出来卖的一般都是急用钱的。”通州新华联一中介门店工作人员说。
  由于有20%个税的房源难以被买方接受,导致二手房新增房源迅速下降。这种现象在市中心区域表现得尤为明显。 
  链家地产统计数据显示,4月1日-21日,北京二手房新增房源环比3月同期大降51%,新增客源量下降24.5%。
  在新增客源量与新增房源量双双下降的情况下,北京二手房市场步入低谷。
  北京中原地产研究部统计数据显示,自网签恢复后,4月8日-23日,北京二手房合计网签仅3384套,而且这其中包含了在网签暂停期间积压的网签量。3384套的成交量低于3月15日1天的签约量。
  在日前举办的易居中国 “口袋乐居”等三款房产家居类移动客户端APP产品发布会上,易居中国董事局主席兼总裁周忻表示,二手房成交量的回落属正常现象,市场应当稳字当头。
  张旭则表示,3月份需求的严重透支使得4月份成交量大幅下跌在预料之中,4月份的成交预计在5000套以下。目前业主观望心态明显,需求减少。
  “成交回归到正常水平的条件是价格出现松动,目前仍处于量跌价未跌的阶段。”张旭说。(.华.夏.时.报 .刘.勇)
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